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楼房外墙的墙面，到底是属于业主一家专有还是全体共有？物权法对此并无明确界定。目前，有关房地产、住宅方面的行政法规均将户外墙面列为共有部位。既是共有部位，当然不属于业主的专有权范围。日前，河南省洛阳市西工区人民法院就审结了一起二楼住户业主和一楼商用房业主签订出租楼房外墙面的“租赁”合同纠纷。
纠纷缘起 商用房挂招牌惹麻烦
张先生和袁先生都是河南省洛阳市某大型企业的职工。2003年，他们都在该企业的一个小区购买了房子。张先生买的是一楼门面房，是做商用的；袁先生买的则是张先生上方的二楼住宅房。张先生购买的门面房是为了出租给别人，自己从中收取一定的租金，而别人租了门面房做生意，就要在大门额头上悬挂招牌，这就不可避免地占用了二楼的外墙面。对此，袁先生不予认可：自己的外墙面怎么能让别人无偿使用？经过交涉，2004年，张先生以付给袁先生500元租金才算了结此事。
2007年8月，张先生又将门面房租给了一家银行作为营业点后，双方再起纷争。银行方面与张先生签订租赁合同后，又花去数万元装修门面房，按照银行统一标准悬挂招牌时，袁先生又出面干涉，要房主张先生给个说法，否则，银行的招牌不能悬挂。银行方面要求房东张先生尽快妥善处理此事，如影响银行正常开业，就要终止租赁协议，张先生还要承担由此而带来的经济损失。
这让张先生措手不及。经多次协商和中间人劝说，张、袁双方就阳台的外墙面使用问题草签了一份协议：银行方面在安装招牌时，如果给二楼的内墙造成损坏，应修好或赔偿损失；张先生每月付给袁先生350元；张先生如在15天内不付款，袁先生有权摘掉招牌并不承担责任。
为使银行尽快开业，张先生被迫同意了此协议，并付给袁先生外墙面“租赁费”1750元。法律意识较强的张先生在多次协商过程中对谈话内容进行了录音。
事后，感到憋屈和窝火的张先生一纸诉状将对方起诉到洛阳市西工区人民法院，请求法院确认协议无效；判令被告退还现金1750元，并赔偿损失3000元。
法庭激辩 原告、被告各执一词
2007年10月19日，洛阳市西工区人民法院对此案进行了公开审理。法庭上，法官将本案争议的问题归纳了三点：被告对外墙面是否享有所有权、使用权；双方所签的租赁协议是否有效；原告请求赔偿的数额有无法律依据。
双方就上述争议的问题进行了激烈辩论。原告方认为，该租赁协议是被告采取胁迫手段逼他签订的，并不是自己的真实意思表示。在法庭调查过程中，原告当庭出示了３份录音证据，被告对这３份录音证据的真实性无异议。
另外，被告强行阻止原告方悬挂广告牌，造成原告方的门面房无法正常开业，为了避免经济损失，原告才在被告单方制作好的“租赁”协议上签了字，并向被告支付了1750元租金。该“租赁”协议应当认定无效。
原告还认为，一楼其他门面房房主都没有向二楼的房主交纳所谓的使用费，为何唯独被告要收取“租赁”费呢？被告应返还强行收取原告的所谓租金共计2250元；由于被告强行阻止原告制作广告牌，造成原告的门面房长时间不能正常营业，给原告造成了一定的经济损失，对于这些损失被告依法应给予赔偿。
被告则辩称，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，楼房阳台内外墙属套内建筑面积，归业主所有；阳台外1/2外墙属公摊面积，所有权归全体楼房业主所有。被告是本楼的业主，当然是1/2外墙所有权人之一。被告有合理优先使用自己阳台外墙的权利，我国民事立法虽对单个业主使用外墙无明文规定，但二楼阳台外侧的横向可利用空间的利用权与二楼房屋所有权是密切联系在一起的，形成了一种事实上的不可分割状态，如果取得了二楼的所有权，应当认为对相应的二楼阳台外侧的横向可利用空间享有使用权。如自家空调室外机及晾衣架，一般只能安装在自家外墙的合理空间内，而不能任意安装到邻人的外墙上。原、被告签订的协议合法有效。
被告还说，双方就被告的阳台外墙使用协商由来已久，2004年6月10日，原告为了使用被告的阳台外墙就支付了500元使用费，说明原告是知道继续使用还要付费的。所以后来在被告再次要求支付使用费时，双方都找中间人进行了协调，最后达成了本协议，以上事实充分说明双方是本着平等、自愿的原则签署的协议，不存在原告所谓胁迫之说。
由于双方分歧较大，承办法官虽多次主持调解，但均无结果。
依法判决 楼房外墙属业主共有
今年1月14日，西工区人民法院对此案作出了一审判决。
法院经审理后认为：原、被告所签的“租赁”协议使双方形成租赁关系。但本案争议的阳台外墙面非被告享有专有权，根据我国目前的房屋建筑相关行政法规的解释，建筑物外墙面属该栋楼业主共有，所以被告无权将共有部分出租并收取租金。因此本案原、被告所签订的“租赁”协议系无效协议。被告因此取得的租金应予返还。
原告要求被告返还2250元，因其2004年交付被告的500元系双方经过协商后、原告自愿支付的补偿款，现在再要求返还，理由不能成立，该请求不予支持。被告如认为原告的行为影响其正常生活或对其造成损失，可另案起诉解决。
法院判决：双方所签订的协议无效；被告向原告返还其据上述协议所收取的租金1750元。
一审判决后，双方都没有提出上诉，判决已生效。
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