【基本案情】
2006年10月28日，杨先生与广东利海集团有限公司签订《商品房买卖合同》，确认其购买位于广州市天河区广汕公路以东华南植物园北侧“世纪绿洲”第XX栋XX层XXXX号房，并以一次性付款方式支付了全部的购房款。之后，合同约定的交房日期到来时，杨先生没有收到广东利海集团有限公司关于收楼的任何通知，该楼盘也没有通过工程竣工验收，没有《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。因此，杨先生向天河区人民法院提起诉讼，要求被告支付延期交楼违约金（每日按705802元的万分之五标准计付，自2006年10月31日起计至实际交楼之日止）。
【被告观点和主张】
合同约定的违约金标准过高，请法院依法调整为按广州市住宅房屋租金标准计付。
【原告律师代理意见】
广东格林律师事务所张旭锋律师和杨金娜律师依法接受杨先生的委托，担任其诉讼代理人。在法庭审理过程中，张旭锋律师发表如下代理意见：
一、 合同约定违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：房地产开发项目设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；经验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。
合同约定的交付房屋的条件为“该项目经规划验收及格”，这一约定明显违反上述法律法规规定，根据《合同法》第52条规定，该约定属于无效条款。被告向原告交付房屋的时候，该房屋所具备的条件不应该低于法定的交付标准。
二、 被告交付房屋的时候该房屋应该已经进行竣工验收备案并取得备案机关出具的《工程竣工验收备案表》
《城市房地产开发经营管理条例》第十九条规定：房地产开发企业应将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。
《房屋建设工程和市政基础施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。
《房屋建设工程和市政基础施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。第六条规定：备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式两份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。
2003年3月23日广东省建设厅印发了《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则（试行）》，进一步规范了我省的房屋建筑工程和市政基础竣工验收及备案管理工作。
根据上述法律规定，被告交付房屋的时候应该已经进行竣工验收备案并取得备案机关出具的《工程竣工验收备案表》。
三、 被告在举证期限内未能提交《工程竣工验收备案表》等证明房屋经验收合格的证据，应承担举证不能的法律后果
依据《城市房地产开发经营管理条例》第十九条等法律法规的规定，我国商品房验收，实行验收备案制度。被告虽已书面通知原告收楼，但是在诉讼过程中，被告至今没有提交房屋经验收合格的证明，属于举证不能。而在合同约定的交楼期限到来的时候，被告因未能出示或者未能全部出示房屋经验收合格的证明文件，原告有权拒绝收楼，由此产生的延期交楼责任应该由被告承担。
四、 合同中已经约定违约金，不应该适用《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》计算违约金
《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付房屋的，参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
根据上述规定，《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》不应该适用本案。
五、 被告未提交证据证明约定的违约金过分高于造成的损失
根据《合同法》第一百一十四条规定，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少的前提是“约定的违约金过分高于造成的损失的”。被告认为约定违约金过高而主张降低，需要被告举证证明约定的违约金过分高于造成的损失。被告未提交证据证明约定的违约金过分高于造成的损失。另一方面，无论原告购买房屋是个人居住还是投资，被告逾期交楼都给原告造成了严重的经济损失。如果用于居住，被告逾期交楼使原告的生活遭受严重影响，如果是用于投资则使原告在出租或者转让等方面的可得利用损失巨大，在合同中约定的违约金尚不足以弥补原告的损失。
六、 双方在合同中已经明确约定违约金的计算方法，建议法庭根据合同约定判决被告承担法律责任
1. 双方使用的是广州市国土房管局和广州市工商局监制的《商品房买卖合同》，该合同文本已经经过监制单位严密考量，并非不公平条款，全市都在使用，本案应该适用该合同关于违约金的计算方法。
2. 合同第8条约定的逾期付款的违约金也是万分之五/天，根据公平原则，买受人和出卖人违约责任条款是权责对等的，本案关于逾期交楼的违约金是万分之五/天，该违约金并不高。
3. 作为房地产开发企业，在签约之前，更是仔细阅读了合同的全部条款，如今违约之后主张降低于理相悖。
4. 按照双方的约定计算违约金，这样能体现合同的自由原则，尊重当事人的意思自治，也避免法官调整幅度时难以使当事人满意被误解偏袒当事人的嫌疑。
综合上述代理意见，代理人认为，被告逾期交楼已构成违约，应该按照合同约定承担违约责任。
【审理和判决】
2007年10月18日, 广州市天河区人民法院公开开庭审理了此案,众多认购人和社会各界人士旁听了案件的审理。广州市天河区人民法院对此案做出了判决：被告广东利海集团有限公司于本判决发生法律效力之日起10内向原告杨先生支付逾期交付广州市天河区广汕公路以东华南植物园北侧“世纪绿洲”第XX栋XXX层XXX号房的违约金（自2006年10月31日起计至实际交楼之日止，按705802元的日万分之五标准计付）。被告以合同约定的违约金标准过高，请法院依法调整为按广州市住宅房屋租金标准计付 ，法院不予采纳。为此，法院支持了原告的全部诉讼请求。
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标题：一起业主诉开发商延期交楼案例 
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