现今房地产交易过程中，由于房产本身的建设周期长，交易金额大等特点，采用按揭付款方式是广大购房者的首选，一般购房者在选购房屋的时候，最关心的是房屋本身的质量、小区的相关配套及开发商的信誉，往往忽视了办理按揭手续的风险。
某开发商（甲方）与购房者（乙方）于２００４年９月１９日签订了一份某商品房的《商品房买卖合同》，该合同补充协议中约定：“因乙方原因而导致银行拒绝办理按揭或拒绝贷足申请的按揭额度，甲方有权要求乙方在接到银行批复后１５日内向甲方一次性付清房款或剩余房款。如乙方不能在该期限内付清房款的，甲方有权单方面解除合同并要求乙方支付５０００元违约金。”后由于乙方的收入指标没有达到银行的要求，银行拒绝贷足申请的贷款，而乙方又没有经济实力在约定的１５天期限内补齐不足的部分，致使合同被解除并承担相应的违约责任。
律师点评：购房者普遍有个误解，认为按揭是与开发商发生的法律关系，其实并不是这样。按揭涉及两个法律关系：一是购房者与开发商的商品房买卖合同关系，二是购房者与银行的贷款合同关系。购房者向银行贷款，以贷得的款项向开发商购房，以所购之房设定抵押，作为偿还向银行贷款的担保。实践当中，开发商在销售商品房之前，就要选定合作银行就购房者向银行按揭贷款的额度、期限等达成初步意向，作为今后购房者向银行按揭贷款的基础条件。可以说，开发商只是与银行就该楼盘按揭事宜达成了一个原则性的合作意向，在办理具体的按揭事宜过程中，银行并不是必然会批准每一个购房者的按揭申请，购房者的经济实力和信用程度是银行决定是否放款的决定性因素。但是，一旦由于某种因素达不成按揭合同，从法律关系分析并非开发商违约，反倒是购房者违约，因为，付款是购房者的义务，按揭只是购房者的筹资渠道。
在这个案例中，乙方吃了“哑巴亏”，因为其主观是并没违约的故意，在签订合同后，按照银行和开发商的要求积极提交了相关的材料，只是由于客观原因无法获得银行的通过。开发商通过合同的约定将按揭不能的风险转移到购房者身上，如果合同补充协议是这样约定：“因乙方主观原因而导致银行拒绝办理按揭或拒绝贷足申请的按揭额度……”那么只要购房者按照银行的要求积极提交了相关的材料，善意的履行按揭手续，购房者的前期义务就此履行完毕。如果银行没有批准，购房者可就该事宜与开发商进行磋商，而不是直接承担违约责任。
律师提醒：由于按揭是一项比较复杂、专业性很强的业务，很多商品房销售人员本身对此也不是十分熟悉，而且其为了能尽快地销售商品房，在销售的过程中不能对每位购房者解释得十分清楚，对其中的风险更是闭口不提。所以，如果你对一个楼盘有比较强烈的购买欲望后，在向销售工作人员了解该楼盘的按揭合作银行后，最好亲自去该银行向银行的工作人员，详细介绍自己的个人、家庭经济情况，在得到明确的回答后再签定正式的买卖合同，做到有的放矢。
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标题：如何规避按揭购房的法律风险
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