房地产买卖税费详解
房地产交易的形式主要有买卖、出租、抵押三种。不同的交易形式，其交易过程的应征收税费也不同。
1.房地产买卖税费
在商品房销售过程中，大致涉及到以下几种税费，包括：契税、手续费、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、中介服务费、房屋所有权登记费、房产税等。
（1）契税
根据国家契税条例的规定，房屋买卖要向国家交纳契税，征收的标准是按房屋买卖成交价的3%~5%收取，全部由买方负担。
（2）印花税
对房屋买卖双方要缴纳印花税，印花税要贴在房屋买卖契约正本上，按照房屋买卖成交价的0.3‰交纳。
（3）营业税
在中华人民共和国境内，转让土地使用权、销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应纳税额为转让土地使用权、销售不动产及其他附着物营业额的5%。
（4）城市维护建设税
缴纳增值税、营业税的单位和个人，是城市维护建设税的纳税义务人。它以纳税人实际缴纳的增值税、营业税税额为计税依据，分别与增值税、营业税同时交纳。纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%。
（5）教育费附加
这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，依营业税额为计费依据，税率为3%。
（6）土地增值税
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，都要缴纳土地增值税，土地增值税实行四级超额累进税率。
应纳税额 = 增值额×适用税率
增值额 = 转让收入－扣除项目金额
转让收入包括货币收入、实物收入和其它收入。
扣除项目包括：
①取得土地使用权所支付的金额，指支付的地价款和交纳的有关税费。
②房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费。
③房地产开发费用，包括销售费用、管理费用、财务费用，其中销售费用、管理费用按（1）（2）项金额之和的5%以内计算扣除，财务费用按(1)(2)项金额之和的10%以内计算扣除。
④与转让房地产有关的税金，指营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。
⑤按(1)(2)项金额之和加计20%扣除。
应纳税额的计算，采用四级超额累进税率。
按增值额每次以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
①增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额 = 增值额×30%
②增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地增值税税额 = 增值额×40%－扣除项目金额×5%
③增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%
土地增值税税额 = 增值额×50%－扣除项目金额×15%
④增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额 = 增值额×60%－扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
（7）房产税
房产税是对坐落在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产征收的一种税收。
房产税的计税依据分为房产余值和租金收入两种：
①企、事业单位的房产不论自用还是出租均以房产评估值（没有房产评估值的按房产原值）一次扣除30%后的余值计算缴纳房产税。 ②其他单位（免税单位或房产管理部门）和个人出租的房产以租金收入为房产税的计税依据。
房产税实行的是比例税率：
①以房产余值为计税依据的，税率为1.2%。
②以租金收入为计税依据的，税率为12%。
计算公式：
①房产税应纳税额 = 房产评估值×70%×1.2%
或：房产原值×70%×1.2%
②房产税应纳税额 = 租金收入×12%
（8）手续费
办理了房屋买卖过户手续后，由买卖双方向房地产管理部门交纳手续费，征收的标准是按照国家房屋买卖成交价或最低保护价的1%，由买卖双方各缴纳一半。
（9）房屋产权登记费
办理房屋所有权登记时，应交纳登记费、权证工本费、印花税。登记费的收费标准是每建筑平方米3角，管房单位自测并符合要求的每平方米减收8分，由登记人交纳。不按规定期限申请登记，又未获准缓期登记的，每逾期1个月，每建筑平方米加征罚金1角；已申请登记，但未按期办理手续的，亦按上述标准加征罚金。
权证工本费，每件收费4元；共有权执照及他项权利执照，每件收费2元。印花税，每件5元。
（10）中介服务费
中介服务费是依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其他社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务，向委托单位收取合理的费用。
①评估收费。房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。土地宗地价格评估收费标准与房地产价格评估收费标准相同。基准地价评估收费另立标准。具体收费标准请参见“房地产中介制度”一章。
此外，每宗房地产价格评估收费不足300元的，按300元收取。
为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的50%计算评估费。
企业转制、资产重组过程中，涉及房地产评估的，按房地产价格评估标准的50%计收评估费。
②代理收费。房屋租赁代理费，无论成交的租赁期限长短，均按半至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。
房屋买卖代理收费，按成交价格总额分档累进计收：
500万元以下 2.5%
501~2000万元 2%
2001~5000万元 1.5%
5001~100000万元 1%
1001万元以上 0.5%
实行独家代理最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。
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