小区车库权属问题研究
——兼评《物权法》第74条
来自：北大法律信息网
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小区车库归属问题一直是开发商、业主及物业管理单位之间的主要纠纷之一。新出台的《物权法》第74条对小区车库归属作了规定，笔者将对其进行法律剖析，明确在适用过程中应该注意的问题，以利于司法实践的需要。
一、小区车库法律属性分析
小区车库的归属纠纷不断出现，究其原因在于人们对小区车库的法律属性认识不清。现从车库的法律属性入手，加以分析：
（一）小区车库的基本法律性质分析
这一问题主要涉及附属设施与独立物的冲突。传统民法理论认为作为民法客体的物具有以下特征：（1）独立于人体之外（2）稀缺性（3）有使用功能等。从车库的基本属性上讲，其符合民法中物的基本属性，从其使用功能上讲也是相对对立的，可以成为独立交易的标的物。但是由于车库的存在与小区有直接关系，车库权属受到众多相关权利的限制和影响，包括土地使用权、小区房屋所有权建筑物区分所有权等的限制。为明确法律关系，减少纠纷，下面我们进行逐一的分析。
（二）土地使用权与房屋所有权关系角度分析
我国的《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”通过以上法律的规定可以看出，我国实际上是实行“房随地走”的一元转让模式。[0]开发商向房屋买受人出卖了房屋所有权，那么随之土地使用权也应该一并转让。“如果将房与地分开，其权利分别由不同的主体享有，就会造成土地权利人和房屋权利人都难以使用房屋和土地的局面。”[①]小区的车库大都建设于小区内，依附于小区土地和建筑物而存在，既然房屋所有权和土地使用权都一并转移给了房屋买受人，那么作为附着于小区土地的小区车库就应该属于房屋买受人所有。
（三）建筑物区分所有权角度分析
建筑物区分所有权理论的兴起主要是解决城市民用高层住宅所有权归属以及权利正常行使的制度。小区车库法律属性的主要争议点在于其是否为建筑物区分所有权中的共用部分，业主是否对小区车库享有共有所有权。小区车库的建立是依附于建筑物的，如同小区的绿地，道路是供小区业主使用的，因此其属于共用部分当无异议。但是在实践中，小区车库的所有并不是随着专有部分的转移而当然的转移与房屋买受人，房屋买受人必须通过签订租用合同，缴纳一定的租金才可取得使用的权利，但是这并不影响其作为共用部分的法律属性。即使签订租用合同一般也是在小区业主内部，也是必须依据共同关系所生的成员权才具有租用资格的。将小区车库定性为共用部分将会对小区业主的利益进行很好的保护，也是符合现代建筑物区分所有权理念的。
（四）谁投资谁受益角度分析
小区业主买受房屋时，房屋所有权和土地使用权一并转移与房屋买受人。房屋买受人所缴纳的房款并非只包括房屋的价款还包括取得土地使用权的费用，否则开发商将无从获利。既然，开发商将小区车库的资金投入已经分摊到各业主名下，那么实际上车库的投资者乃是小区业主，则小区车库的所有权当然归于各房屋买受人，即小区业主。因此，我们认为，开发商虽然是小区项目名义上的投资人，但是其投资成本，包括建设小区车库的成本已经计入了房屋销售价格当中，业主支付了对价，应当取得车库的所有权，这与民法的基本理念是相一致的。
二、小区车库归属问题现状
通过以上对小区车库法律属性的分析可以看出：小区车库应当以属于小区业主共有为原则。但是现实中的情况是非常复杂的，实际情况是很难按照法学理论所设计的应然道路发展的。在实践中，建筑物区分所有权理论中的共用部分大多分为法定共用部分和约定共用部分。小区车库作为共用部分并不当然属于法定共用部分，而更多的是属于约定共用部分。在现实中，小区业主并不一定需要车库，将建设小区车库的投入全部由所有业主分摊并非符合全部业主的意愿。所以开发商将地下车库之容积率并不记入建筑物总面积中，而车库的建造则需要额外投资，而这些投资本身可能使开发商的利润减少，在这种情况下将车库一律归业主所有，也有失公平。但是又会有这样一种情况，小区车库的投入是否算入商品房出售价格之中是难以证明的，再加上我国的不动产登记制度的不完善，是否记入房屋价款之中完全由开发商说了算，业主根本没有知悉的可能。在产生矛盾时开发商利用其强势地位举出很多证据证明车库归其所有，业主只能望洋兴叹，无可奈何！
三、《物权法》74条的法律剖析
《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”从这三款我们可以解读出立法者的本意：立法者基本上还是采取了一种维持现状的态度，基本上还是有利于开发商的，基本原则是开发商与业主之间有约定的从约定，没有约定的归属于开发商。可见，这条规定并没有达到维护广大业主利益的宗旨，开发商与业主之间的车库归属纠纷也并没有偃旗息鼓。原因如下：
（一）首先满足业主需要的规定过于原则化，不具有可操作性
在一般情况下，开发商在出售商品房时都会同时将车库出售或者附赠、出租，而业主在购买商品房的同时并非一定具有购买车库的经济能力和现实需要。在多数业主不能同时买房又买车库的情况下，开发商必然会将车库出让，甚至会卖给非业主。在这种现实情况下，首先满足业主需求是与现实相脱节的。而且首先满足业主需要如何定量也是一个难题，是要求每户一库还是几户一库，都需要法律明确规定。
所以笔者建议对于这一条款应该尽快出台相关配套法规，对其作出严格解释。配套法规应该明确车库的车位一定要达到几户一个车位，否则就不能出卖给非业主第三人。或者是确定一个期限，在房屋买卖合同成立的几年后，业主仍然没有购买车位，在通知业主之后，开发商可以将车位卖给非业主第三人。还可以实行小区车库的预购制度，即业主如果在近期内不能买车，可以先交一定的管理费，对于车库享有优先购买权。
（二）通过约定方式不利于业主利益的保护
2005年出台的《物权法（草案）》第76条第2款规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”《物权法》74条与草案相比应该说是一个倒退，更加不利于业主利益的保护。
1．74条没有注意到开发商与业主的地位不对等性
在房屋买卖过程中虽然买受人是消费者，但是与开发商相比其仍然处于弱势地位。74条规定车库归属通过约定的方式，虽然是对当事人双方意思自治的尊重，但是在双方当事人地位不对等的情况下，尊重当事人的意思自治而又没有相关配套措施，无异于为弱势一方遭受侵害披上合法的外衣。当今的房屋买卖合同大多是格式合同，或者具有格式合同的性质。房屋买受人只能被动地接受开发商提供的房屋买卖合同，而没有多大余地进行协商。
2．74条没有注意到开发商与业主举证能力的不对等
在商品房建设中，相关的法律文件房屋买受人是不可能获得的，开发商将其作为商业机密并不向卖受人出示。在产生纠纷后业主的举证能力十分有限，而开发商的举证能力十分强大。开发商有多种途径（合法与非法）证明其对小区车库拥有所有权。74条规定通过约定方式确认车库归属，一旦发生纠纷将不利于业主利益的保护。
3．74条没有注意到我国不动产登记制度的不完善
我国目前的房地产登记制度很不完善，对于小区车库的容积率是否记入公摊面积不予记载。不动产登记簿和权属证书作为公示的基本载体，在小区车库权利归属上并未发挥其作用。而这种回避态度使纠纷变得复杂化。“目前，在房地产初始登记的实务中,房地产权登记机关除办理《土地使用权证》，《房屋所有权证》或《房地产证》外，对于共有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理，停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。”登记机关现行发放的《房地产证》，对建筑物共用部位、他项权利不予记载的登记方式，无意中给政府房地产行政管理部门、房地产开发商拟定的，有违法律规定的格式合同条款大开方便之门。房地产财产权利人无法借助所持有的《房地产证》，以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款，保护自身的合法权益。在登记制度不完善的情况下，对小区车库的归属由当事人约定也势必对业主的利益造成损害。
四、结语
《物权法》第74条的出台为小区车库归属纠纷的解决提供了法律条文的支持，但是由于其过于原则化，不具有操作性，在实践中发挥的作用也必将有限，所以必须尽快出台相关配套法规，是《物权法》的效用落到实处。
【注释】
[0] 金俭：《房地产法研究》，科学出版社2004年版，第161页。
[①] 陈耀东：《商品房买卖法律问题专论》，法律出版社2003年版，第33页。
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